專題報道:55萬方城市生活中心+市中心最大城市公園=生態型商業產業群
發布時間:2017-03-13
       烏魯木齊市將投資1300億元,用3年時間完成對老城區的新一輪改造,把烏魯木齊建設成為全疆最宜居城市。目前相關改造方案已基本確定,將于2017年4月起,啟動老城區改造提升工程。值得一提的是,沙區作為老城區改造提升的重點區域,將投資176億元進行升級。今年啟動的首要片區是環雅瑪里克山片區和碾子溝片區。雅山公園將成為新疆的“紐約中央公園”。
      雅瑪里克山,歷史上曾稱其為“福壽山”、“靈應山”。上世紀八十年代,雅瑪里克山一片荒蕪,由于過度放牧,加上少雨干旱,它曾是烏魯木齊市區最大的一座荒山。1995年,雅瑪里克山綠化改造工程提上了日程。經過十余年的奮戰,雅山綠化投資近2.7億元,綠化荒山達1.38萬畝,曾經的首府沙塵污染源變成了如今的都市景點。
      仔細審視沙依巴克區的城市結構,如葉脈一般逐級擴展延伸的交通網路中,雅山公園就像橫亙在城市中心的綠肺,承擔了整個老城區的氣流交換更新,既是城市的制氧機,亦是城市的加濕器。因為它的存在,繁華的烏魯木齊又多了一重生態功能,并進一步完善了烏魯木齊作為面向中西亞的國際化大都市的氣度。

雅山公園對地產價值的影響超乎想象
       早在上世紀70年代初,歐洲就已經意識到了城市公園對周邊房地產項目有著明顯的增值效應。隨后針對此課題所展開的研究中,更是得出了“城市區域性公園綠地,最高可令周邊的房產增值效應達到19%”的結論。
       具體而言,有關公園對房產價值的增值效應,起關鍵作用的有兩大因素:一方面,“離公園綠地距離越近,增值效應會越大”,根據英國倫敦政府所發布的《綠地評價》一文中指出,離公共綠地的距離每縮短1%,房價便將增加0.3%-0.5%;另一方面,“公園綠地的面積越大對房價增值效應越明顯”,根據美國俄勒岡州波特蘭市曾對濕地與房屋價格的影響進行的相關研究,“濕地面積每增加1英畝,附近房屋的價值每平米便會增加24美元”。
       若是將觀察的目光轉向雅山公園,增值效應則更加驚人!
       單以紐約中央公園為例,在其建成的15年后,周邊地價增長了9倍,而與此同時,曼哈頓的地價總共才增長了1倍;全紐約最昂貴的50個生活區,有41個都集中在中央公園區周邊;相比其他非公園物業,中央公園區周邊的物業價格整體要高出12倍。根據沙區老城區改造提升方案,環雅山片區的改造目標是建成“一街、一景、一路、一核心”。
       在民族村片區打造一街——特色民族產業街;圍繞雅山做成雅山觀景區;形成環雅山觀景道路和環雅山景觀旅游經濟核心。新建4個小游園,同時打通沿雅山周邊的青峰路、寶山路,黑龍江路西延通過隧道穿越雅山直達民族村片區鏈接烏奎線、雅山中路接倉房溝路至烏奎鏈接線通道,直接打通城市干線與環城高速。
       如此一來,雅山東側的火車頭商圈和碾子溝片區就成為真正意義上的零距離接觸城市公園,從德匯新天地步行五分鐘進入雅山景觀徒步大道,無論在此辦公、居住還是購物消費,城市公園對其美觀感受和商業價值、生活品質提升將是不言而喻的!也就意味著公園旁的地產價值將會成幾何倍的增漲!

德匯新天地“新疆版”的曼哈頓第五大道
         有關城市公園的價值,另一個關鍵便在于它的稀缺性。
        隨著工業生產和城市的發展,大多城市公共空間場所已萎縮成了主要用于交通的空間。公園,在城市規劃日益成熟的今天,從功能劃分上就已經成為了城市中僅存的休閑交流之地。若再對公園冠以“城市”二字,其稀缺性更是呈幾何倍上漲。緊鄰紐約中央公園的第五大道,先是因地段優勢成為了“全球租金最為昂貴的零售業場所”,卻又因為土地的不可再生性,最終成為了摩天大樓聚集地——曾經是世界第一高樓的帝國大廈就坐落于此。
       業內專家對此指出,火車頭商圈的價值就在于,“烏魯木齊市中心不可能再出現像雅山公園這樣大體量的生態公園,也不可能再出現零距離接觸公園的成熟商業地產群。雖然烏市也建有大型公園,但是地段偏遠、輻射人口不大、相應的城市配套不完善,尤其是商圈的打造和培育都需要很長的周期,目前價值空間得不到更大的釋放。所以火車頭商圈必然成為城市公園稀缺資源上的十克拉鉆石,商業價值在未來的幾十年里都具有唯一性?!?/span>
       德匯新天地項目負責人表示,“政府斥巨資進行沙區的老城改造和建造雅山城市公園,這一魄力確實足以讓人驚詫。但是以國際化的思維來說,更大的城市公園彰顯地段價值和物業布局,再加上這座公園所帶來的綠肺功能、以及為商業和住宅兩大產品之間提供的轉換空間效果,最終將給予業主們最為人性化的生活空間和氛圍。德匯新天地全業態覆蓋,打破了購物中心的局限,30%是購物,70%是滿足生活的全需求,顛覆了商業模式,打造回歸商業本質——滿足人性需求。價值增長上形象的說就是火上澆油!此外,更重要的還是在于德匯集團和萬達集團對項目自身的戰略定位和頂層設計,用萬達的商業智慧和德匯的商業思想,對商業地產產品進行執著的匠心打造,對滿足人們美好生活的追求與堅持,可以說是對新疆商業地產的顛覆性開創,這個項目是對新疆人民最高的獻禮”。
 
老城改造德匯萬達廣場成為城市中心的新中心
        在萬達廣場入駐德匯新天地之前,火車南站片區這里已經是烏魯木齊城市中心的成熟商圈。和中山路、大小西門等傳統商圈不同的是,火車頭商圈交通的運輸方式、承載力明顯優于其他傳統商圈;此外火車頭商圈與火車南站商圈的外貿批發交易、碾子溝等國家二類口岸形成全業態商業集群,帶動區域商圈經濟對外聯合,輻射內地及中亞的區域更廣。
       對烏魯木齊老城區改造已經寫進自治區十二屆人大五次會議政府工作報告。政府工作報告提出:大力推進城市棚戶區、老城區改造,積極推進城市軌道交通、城際鐵路、地下綜合管廊等重點基礎設施建設。其中,碾子溝片區計劃對新興二、三巷,碾子溝客運站等區域進行改造。拆除影響巷道和支路道路網絡的房屋和不成規模的小區,打通棉花街直通西外環的道路,形成的城區內部道路網絡通道。碾子溝汽車站整體外遷。將該片區打造成以匯新天地為中心的商品物流中心。
       騰地,讓路,暢通無阻。屆時,德匯新天地將呈現四通八達的城市立體交通,匯聚火車站、長途客運站、公交站、BRT站、環線快車、地鐵三號線、高鐵站、國際機場八大交通體系,成為20分鐘生活圈,實現與城市功能空間的無縫對接。
       德匯集團的戰略發展、核心資源、社會責任等要素成就了萬達集團與德匯集團穩固的戰略合作,而火車頭商圈的200萬周邊輻射、5000家商戶資源、日均10萬人流、稀缺的地段更成為萬達與德匯共同打造德匯萬達廣場的先決條件。2016年10月萬達集團商業管理團隊進駐德匯,僅僅四個月就100%完成了招商目標,意向金收取排名全國萬達第一。
德匯新天地的前瞻性規劃設計、超大型體量、過萬國內外品牌、“吃、喝、玩、樂、購、教、醫、健”全業態覆蓋、立體城市交通、日均十萬人流的相互推送以及萬達與德匯兩大集團的品牌影響力,完全顛覆了商業格局,迅速崛起,德匯新天地成為烏魯木齊城市中心的生活中心。